新建设工程司法解释（二）

逐条深度解读

主讲人

袁华之

大成律师事务所主任、董事局主席

一、关于合同效力（第一条至第二条）

1.1 未招标合同的效力认定——效力补正规则从“订立时”到“起诉时”

1.2 实质性谈判及相应中标合同的效力——“明招暗定”与“先定后招”的双重规制

二、关于资质与责任主体（第三条至第七条）

2.1 出借资质情形下合同效力及内部清算——彻底否定资质借用费、使用费

2.2 合同相对性的二分处理——以发包人是否善意为分水岭

2.3 出借资质情形下相对人的保护路径——表见代理的具体适用

2.4 实际施工人制度的重大转向——直接诉权废止，回归合同相对性

2.5 实际施工人的救济路径——开辟行使债权人代位权的法定通道

三、关于农民工工资权益保障（第八条）

3.1 先行垫付、先行清偿、清偿——三种责任形式的精准适用

四、关于工程价款结算（第九条至第十三条）

4.1 固定总价合同中情势变更原则的适用——门槛极高，例外从严

4.2 合同解除后的比例结算规则——“半拉子工程”的统一裁判公式

4.3 无效合同折价补偿规则的细化——参照约定的五要素清单

4.4 折价补偿协议的独立效力——合同无效不影响结算协议

4.5 审计评审条款的性质与边界——“以审代结”的终结，一年期限红线

五、关于质量与保修等附随义务（第十四条至第十六条）

5.1 工程质量保证金的计算基数与返还期限起算——动态绑定合同效力及承包人实得利益上

5.2 合同解除后退场义务与证据保全——双向司法救济路径

5.3 质量不合格处理规则细化——“修复优先”与“修复至符合约定”

六、关于优先受偿权（第十七条至第二十一条）

6.1 优先受偿权范围的细化——停工窝工损失完全排除

6.2 折价协议的有效要件——四项审查标准，防虚假折价

6.3 债权转让后优先受偿权归属——从“一刀切”到多因素综合裁量

6.4 优先受偿权的物上代位性——保险金、赔偿金、补偿金的追及效力

6.5 除斥期间起算时点的细化——协商变更付款日期的效力确认

七、关于违法线索移送（第二十二条）

7.1违法发包、转包、违法分包、资质借用及严重质量问题——五类情形的司法移送义务

八、附则（第二十三条）

8.1 施行时间与新旧规则衔接——2026年6月30日起新受理一审案件适用