一、租赁合同无效

(1)租赁合同不得超过20年

集体土地上建长租公寓;集体公寓。(回本基本要15年左右)

《合同法》214条:租赁期限为20年。(主要房地产,部分法院认为不超过土地性质的期限)

优先续租权怎么涉及;以租代卖

(2)《商品房屋租赁管理办法》第6条

(3)《城镇房屋租赁合同司法解释》第2条

未取得建设工程规划许可证;未按规划涉及的

(4)城镇房屋租赁合同司法解释》第3条

临建的租期(a)直接无效(b)超过临建期限的无效。

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商业物业的经营方式
(1)直销

(a)开发商销售、出让产权。优点:回钱快;缺点:义态混乱,无法整体经营,商铺货整体商业地产价值下降。

(b)产权式商铺模式

虚拟分割;与发展商签订整体合同

(2)租赁

(a)只出租不出售产权的模式(为主流模式,大型百货中心——CMBS);优点:简单好操作,现金流稳定,税收筹划比直销更划算;缺点:招商难度大(位置,管理,招商),管理难度大,难以获得高利润。

(b)对商户

优点:简单好操作;现金流顺畅;自主经营权;固定租金/营业利润/合营;

缺点:一次性投入大(装修);管理难度大

(3)合作经营

(a)房地产商在开发商业地产前就与商业企业进行战略联盟:深国投+万达。

(4)自营

(a)商业地产既不出售,也不出租。

   百货、超市、家居等零售行业。

(5)委托经营(高档酒店;如万豪)

就目标房产将给受托方。全权委托经营管理,委托管理费由基本管理费(营业额2%—5%)和奖励管理费(毛利润3%—6%);

运营商会要求不可撤销委托的条款,业主也会争夺这一款。

 

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一、概念

(1)商业地产:商业用途的地产;;零食地产。

(2)商业物业:商务物业;收益性物业。(加油站、停车厂、商铺、酒店、写字楼、投资性小户型)

(3)

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房地产专题(商业地产运营典型法律问题解析——

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