整县推进下的分布式光伏法律风险管控（屋顶光伏项目的法律风险）

一、3060目标：碳顶峰、碳中和

1、在2030年前，实现12亿风电、太阳能发电总装机容量；

2、531政策-明确2018年后的屋顶分布式项目没有国家补贴；

3、《分布式光伏发电项目管理暂行办法》

（1）户用分布式（自然人申请）：业主自建的户用自然人分布式光伏项目；

（2）工商业分布式：就地开发、就近利用且单点并网装机容量小于6兆瓦的户用光伏以外的各类分布式光伏发电项目；

（3）地面分布式：在地面或利用农业大棚等无电力消费设施建设、以35千伏及以下电压等级接入电网，单个项目容量不超过2万千瓦，主要在并网点变电台区消纳的光伏电站项目，纳入分布式光伏发电规模指标管理【按照地面管理】

 

二、整县推进【厂房屋顶、党政机关建筑屋顶、学校、医院、村委会等】--项目资源配套投资，政府希望企业来投资，那我也给你提供地方，但是企业需要提供资源

1、五不要求：自愿不强制、试点不审批、到位不越位、竞争不垄断、工作不暂停

2、《浙江省能源局文件（新能源（2021）17号）》--鼓励打包

 

三、合规要求

1、工商业屋顶分布式项目可以豁免哪些前期合规性手续？-《分布式光伏发电项目管理暂行办法》

【项目备案期间的豁免文件】

第十一条 项目备案工作应根据分布式光伏发电项目特点尽可能简化程序，免除发电业务许可、规划选址、土地预审、水土保持、环境影响评价、节能评估及社会风险评估等支持性文件。

第十三条 各级管理部门和项目单位不得自行变更项目备案文件的主要事项，包括投资主体、建设地点、项目规模、运营模式等。确需变更时，由备案部门按程序办理。

【工商业屋顶分布式项目需取得备案】

2、是否豁免办理环评手续？【客户还是需要办理环评登记表】

《中华人民共和国环境影响评价法》

第三十一条 建设单位未依法备案建设项目环评登记表的，由县级以上环境保护行政。。处五万元以下的罚款。

3、工商业屋顶分布式项目建设是否需要办理建设工程规划许可证？【对于非经营性小型分布式光伏豁免办理建设工程规划许可证】-可以去当地的资源局、规划局了解确认

 

4、对于光伏支架建设的高度的限制：

光伏组件安装最高高度与屋顶距离不应超过30厘米；建筑物为平面屋面结构时，光伏顶班端距屋顶平面的高度不得低于2.2米，光伏板下方四周不得进行任何形式的围合。

5、消防：《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》-第二条 特殊建设工程办理消防验收备案；其他按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计--光伏项目需要进行消防验收备案（筑建部门去办理）。

6、分布式项目电网接入手续【跨厂区使用电问题】

（1）项目业主向电网公司提出并网验收和调试申请

（2）电网公司受理并网验收和调试申请

（3）与电网签订销售电合同和并网调度协议

（4）安装电能计量装置

（5）完成并网验收及调试

（6）项目并网运行

 

四、场地使用六大法律风险要点

1、房屋产权及建设手续合规性风险

--没有产证的屋顶是否可以租赁？仅仅是房子没有产证主张合同无效，法院不支持。但是如果是房子建设手续不合规，那么会导致合同无效。

（1）如果是建设手续不合规，则租赁合同是无效的。

《城乡规划法》：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑、房屋、构筑物，属于违章建筑。

《租赁合同司法解释》：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

《消防法》：未经消防验收或消防验收不合格的建筑，禁止投入使用，经依法抽查不合格的，应当停止使用。

（2）因税费等原因未取得，租赁合同有效：

有建设工程规划许可证、消防验收等，则租赁合同还是有效的。

（3）车棚/大棚的使用

-车棚应取得建设工程规划许可证

-农业大棚应取得设施农用地备案等手续

 

2、出租人是否为房屋权利人

《民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

 

涉及转租的情形，可能存在以下风险：

（1）未取得业主方同意，业主方要求解除合同

（2）转租房与业主方的租赁年限无法覆盖屋顶租赁期

（3）转租方未正常履约导致业主收回场地

（4）转租合同权利义务未取得业主同意

 

3、出租人是否为房屋权利人，如何处理？

《民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

表决原则：

专有部分面积占比三分之二以上+人数占比三分之二以上的业主参与表决（一般事项）；

经参与表决专有部分面积四分之三以上的业务+参与表决人数四分之三以上的业主同意（特殊事项）。

 

4、一房二租

《民法典》706条：当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

《房屋租赁合同司法解释》第5条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序旅行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的；（2）已经办理登记备案手续的；（3）合同成立在先的。

 

5、房屋抵押/查封风险【租赁之后，抓紧时间办理租赁合同备案，这样可以取得公示效力】

（1）“先租后抵”-《民法典》405条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

（2）“先抵后租”-《租赁合同司法解释》：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续旅行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。

 

6、签约前怎么处理？企业可以让出租人提供产调。

如果房屋已经设立抵押，那么需要取得抵押权人同意函；如果无法取得同意函，那么建议在租赁合同中明确违约责任，最好还可以提供集团公司或者实际控制人的担保。

 

7、抵押权人行权时如何处理？

（1）证明实际占有在先（租金支付凭证、租赁备案证明、支付确认书）

（2）申请带租拍卖（即使抵押在前，也可与申请执行人沟通带租拍卖）

（3）优先购买权（承租人优先购买权不受抵押权影响）

（4）主张出租方承担违约责任

 

8、房屋业主方破产风险

（一）光伏电站设备是否能被列为破产财产？

保留采购合同和发票、发货记录、运输记录、现场照片。

《破产法》：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。

《破产法司法解释（二）》：债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；

（二）房屋业主方破产风险

未履行完毕的合同：

（1）双方均未履行完毕+受理前成立+管理人决定继续履行+通知当事人=继续履行

（2）受理之日起2个月未通知or收到催告三十日未答复=解除合同【法院裁判“应在两个月内尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内向没有行使继续履行合同的权利，即丧失了要求对方继续履行的权利”】

（3）管理人决定继续履行+当事人提出提供担保+管理人不提供担保=解除合同

解决方案：

（1）合同继续履行的，若因光伏运维等产生需要屋顶业主承担的费用，可以纳入破产企业共益债务，由管理人随时支付；

（2）合同解除的，解除合同所产生的损害赔偿/违约责任，通常仅属于普通债权，清偿率低。此外：尽管租赁协议约定损害赔偿范围包括预期收益，但举证困难，被确认为债权难度大；/ 预付租金属不当得利，应予返还，无需申报债权。

预防破产：

（1）提前开展资信调查（涉诉情况、是否为失信被执行人）

（2）与管理人沟通继续履行（与破产管理人联系，争取继续履行合同）

（3）及时申报债权：若屋顶租赁合同最终被解除的，投资方应当及时将合同债权向管理人申报。否则将面临丧失参与破产程序的程序性权利、额外承担费用/丧失已分配部分债权等不利后果。

 

（三）房屋拆迁风险【以合同约定，如果政府拆迁，则出租人要补偿承租人；政府拆迁主动去谈判，向政府或者出租人主张投资损失、发电量损失】

1、拆迁补偿对象：承租人可能不能直接向政府主张停产停业损失，而是应当约定政府给予的停产停业补偿如何在出租人与承租人之间的分配规则（国家层面没有明确规定）。

2、如何取得补偿：原则上不长只针对被征收人（屋顶业主），承租人只能基于屋顶租赁合同的约定向屋顶业主再行主张补偿。

3、承租人如何保障自身权利：若当地有明确的屋顶分布式光伏补偿标准的，应当积极主张适用相关标准获取补偿；可在屋顶租赁协议中约定回购条款，即发生征收拆迁时，则由屋顶业主接手光伏项目，并将其作为屋顶业主的资产纳入征收范围，由屋顶业主获得补偿款后再进行合理分配，具体比例双方可自行约定；可在屋顶租赁合同中约定拆迁补偿款的分配原则，明确屋顶业主的通知并协调承租人参与谈判沟通的义务，以及屋顶业主的损害赔偿/违约责任。

 

（四）屋顶租赁合同关注要点【企业不用电，只租赁屋顶/企业本身需要自发自用，余电上网（EMC合同）】

1、场地使用合同

（1）场地信息（地址、位置、建筑物权属信息）

（2）租赁期限【租赁期限最长20年，超过二十年的，超过部分无效；如果约定自动续期的，这样的约定为刻意规避规定，是无效的；可以约定租赁5年后，有权重新签署一份20年的租赁合同/或者签订一份20年的租赁合同，等到20年的到期之后5年的租赁合同再生效（附条件生效的合同）】

（3）场地合规性承诺（建设手续、不存在权利限制措施）

（4）拆迁情形下的处理

（5）场地翻修的限制

（6）租赁合同备案

（7）如何约定电价【一般不约定电价一直是多少，不然如果后续电价走低，则合同履行会出问题】

（8）如何约定租金【通常在合同中约定因我给予优惠的电价，因此对方不再收取屋顶租金】

2、屋顶租赁合同

（1）组件损坏

（2）屋顶漏水/翻修

（3）侵权责任

（4）拆迁/转让/抵押