房地产合同的审核：

一、房地产权利是否为本人所有，查看出卖人的身份证、房产证、让出卖人到不动产登记中心拉一份房屋登记簿信息整套的，含有权利人、坐落位置、面积、抵押情况、租赁备案情况、查封情况等。核对房产证上的权利人姓名、身份证姓名与前来订立合同的人一致。

防止二手房买卖时遭遇无权代理

二、房产权利人中是否有未成年人

如存在未成年人，要严格审核未成年人与代理人身份关系，查看出身证、户口本等，未成年人小于10周岁由其法定代理人在买卖合同上签字，10周岁以上18周岁以下未成年本人及法定代理人共同签订合同，16周岁以上以自己劳动收入为主要生活来源的，须未成年人本人签字。

《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外不得处理被监护人的财产”《民法总则》第35条，监护人作出与被监护人利益有关的决定时应当尊重被监护人意愿。

三、委托代理人有无资格

委托书（公证委托书为佳）、委托受托人、委托人身份证、房产证原件

四、房产权利人婚姻状况

单身的，出示单身证明；离婚的，出具离婚协议、离婚调解书、判决书，必要时应到出具离婚法律文件的机关进行核实

五、买受人购房资格

限购、限贷政策，通过在违约条款中作出限制保障出卖人快速解除合同，撤销网签合同的备案。

标的的审核（买受人审核的事项）

一、房屋信息性质（商住/住宅）

二手房买卖合同如何审核：主体资格审核、标的内容审核、履约方式审核、违约责任审核、争议解决审核

主体：

1、买受人审核的事项---房产权利是否为出卖人本人所有、房产权利人是否有未成年人、委托代理人有无资格、房产权利人婚姻状况。

中介在二手房交易过程中扮演什么样的角色？民法通则第424、426条。

怎样做到充分审核房产权利是否为本人所有？查看出卖人身份证件、房屋产权证、最好让出卖人到不动产登记中心拉一份房屋登记簿信息整套，含权利人、坐落位置、面积、抵押情况、租赁备案情况、查封情况等。核对房产证上的权利人姓名、身份证名字与前来订立合同的人是否一致。

风险要点：二手房买卖时遭遇无权代理。

2、房产权利人中是否有未成年人

民法通则 第18条     对比        《民法总则》草案第35条。

标地物内容审核：

1、标的物居住情况

2、标的物是否有查封、抵押

3、标的物是否有落户

4、标的物权属

5、涉税情况

购买有抵押权房屋的：

1.出卖人约定将首付款直接支付至抵押权人

2.与抵押权人签署协议，在收取款项后立即将抵押权证交至不动产统一登记中心，撤销抵押权，

3.在支付首付款当日要求出卖人交付该房屋

三、房屋使用情况，权利人与使用是否相同，审查是否带租约，是否存在居住权人。

四、房屋内有无户口

通过违约金督促出卖人户口迁出时间

到警察局查询该房屋是否存在户口，如有与权利人无关的户口，可能存在户口无法迁出的问题，

五，房屋对应的学区名额是否已被占用

六、涉税的审查

二手房交易中，常约定买卖双方的应缴税都由买受人承担。